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2020-09-08
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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案,最后,被拆迁人权益保户不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了征收补偿方案需公示30天以上征求公众意见,对旧区改建项目需要半数以上被征收人同意,如果没有达到多数同意应当召开听证会。专业政府及协会法律而《城市房屋拆迁管理条例》没有这些规定。本案的特殊性在于开发商在取得土地使用权时,是适用《城市房屋拆迁管理条例》,由开发商自行负责拆迁补偿。当时开发商并未进行拆迁,而2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后,拆迁补偿工作由政府负责。那么案涉土地目前进行拆迁则出现新旧法适用衔接的问题。政府及协会法律顾问在这种情况下,开发商可以通过国土资源等相关政府部门进行协调或者以物权纠纷向法院提起诉讼,以保护自身的合法权益。

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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议一、土地一级开发篇 1、因疫情防控措施导致房地产项目开竣工时间延期如何处理?答:疫情防控措施可能会对土地出让合同的履行造成影响。一般情况下,土地出让双方会在土地出让合同中约定逾期开竣工的违约责任。如因疫情防控需要,政府对于工地开工等采取限制性措施而导致房地产开发企业不能按时开工竣工的,房地产开发企业可以援引不可抗力的法律规定,主张免除责任。专业政府及协会法律2、因疫情影响造成逾期缴纳土地出让金如何处理?答:根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条规定,逾期未全部支付土地使用出让金的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。疫情防控虽然有可能因迟延开工、隔离措施等构成不可抗力事件,但并不必然导致土地受让方不能履行土地出让金的支付义务,除因假期顺延,金融支付系统关闭等因素导致不能按时进行付款操作可主张免除部分或全部责任外,土地受让方不能援引不可抗力进行抗辩。3、因疫情影响导致土地闲置如何处理?答:根据《闲置土地处置办法》第八条、第十二条、第十三条规定,如果因 “政府、政府有关部门的其他行为” 或 “自然灾害等不可抗力” 导致土地闲置的,可以采取延长动工期限等方式进行处理。如因疫情防控需要,政府采取相应停工等管控性措施导致不能按期开工,进而构成土地闲置的,房地产开发企业可以不可抗力为由而主张免除部分或全部责任。但在本次疫情爆发之前,已经出现的土地闲置的,则地产企业不能够以此主张免责。政府及协会法律顾问4、防疫建设项目可否占用永 久基本农田?答:防疫建设项目可占用永 久基本农田。2月11日,自然资源部发布《关于做好疫情防控建设项目用地保障工作的通知》,明确支撑疫情防控建设项目先行使用土地,对选址有特殊要求,确需占用永 久基本农田和生态保护红线的,视作重大项目允许占用。使用期满不需转为永 久性建设用地的,使用结束后恢复原状,交还原土地使用者,不再补办用地手续。需要转为永 久性建设用地的,待疫情结束后及时完善用地手续。同时,要做好被占地单位和群众的补偿安置。

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浅谈《消防法》的修正案,中仍需重点关注的几个问题:1、公安派出所继续承担日常消防监督检查工作修改后的《消防法》第53条,消防救援机构应当对机关、团体、企业、事业等单位遵守消防法律、法规的情况依法进行监督检查。公安派出所可以负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育,具体办法由国务院公安部门规定。消防救援机构、公安派出所的工作人员进行消防监督检查,应当出示证件。纽约政府及协会法律修正案只将原来”公安机关消防机构”修改为“消防救援机构”,涉及公安派出所的日常消防监督检查、开展消防宣传教育的内容没有删改。2、公众聚集场所开业使用前的消防安全检查得以保留修改后的《消防法》第15条,公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内,根据消防技术标准和管理规定,对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业。 3、住建部门和消防救援机构不再有采取传唤措施的权力修改后《消防法》第70条,删除了“公安机关消防机构需要传唤消防安全违法行为人的,依照《治安管理处罚法》的有关规定实行”的内容。在办理行政处罚案件时,住建部门和消防救援机构不再有权采取传唤措施。政府及协会法律顾问4、修正案没有涉及注册消防工程师和消防技术服务机构《消防法》第34条关于消防技术服务机构和执业人员方面,此次没有做出修改。目前,注册消防工程师和消防技术服务机构仍维持现状,未来走向有待配套规章修改后,尤其是住房和城乡建设主管部门对建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的具体办法的规定出台后加以完善。三、此次《消防法》修正案在建设工程消防审验过程中面临的问题及建议此次《消防法》修改,已经从法律层面,将建设工程的消防审查验收从消防机构正式转入住房和城乡建设部,那么在具体建设工程消防审验操作过程中存在许多问题:如住建部门内部无对应的审查验收机构;建设工程审验范围划定不明确;无审验具体标准及抽查办法;对具体操作过程中违法行为的处罚原则以及与消防部门如何做好工作衔接等等诸多问题。

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纽约政府及协会法律热烈祝贺建方所徐长胜主任当选大连市房地产业协会第八届理事会副会长,2018年8月21日,大连房协举行了第八届理事会换届选举。我所徐长胜主任荣幸地当选第八届理事会副会长。政府及协会法律顾问大连市房地产业协会成立于1986年7月,至今已有32年的历史。大连房协在习大大新时代中国特色社会主义思想引导下,认真履行职能,接受政府部门引导,紧密联系和走访企业,把握企业会员及行业发展需求,为大连市房地产行业的健康发展发挥了重要作用。

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政府工程项目的管理单位在《工程总承包管理办法》实施后应注意的几点问题:二、招标文件如何写?《工程总承包管理办法》第九条规定:“建设单位应当根据招标项目的特点和需要编制工程总承包项目招标文件”,并列出七项内容,即(一)投标人须知;(二)评标办法和标准;(三)拟签订合同的主要条款;(四)发包人要求;(五)建设单位提供的资料和条件;(六)投标文件格式;(七)要求投标人提交的其他材料。上述七项内容中,第(四)项发包人要求,作为招标文件中的核心组成部分尤其值得注意。专业政府及协会法律发包人要求是承包人投标的基本依据,但以前并未有规范性文件就这部分内容作出明确的规定,实践中,或发包人要求不明,或过于具体而有遗漏,或过于概括而难以报价,因此而产生一系列纠纷。本办法第九条第(四)款,结合实践经验,规定了发包人要求应“列明项目的目标、范围、设计和其他技术标准,包括对项目的内容、范围、规模、标准、功能、质量、安全、节约能源、生态环境保护、工期、验收等明确要求”,对建设单位编制发包人要求具有相当的引导意义。政府及协会法律顾问因此,建设单位在招标文件中的发包人要求应按照第九条第(四)款规定明确相应的要求,以减少或避免以往实践中存在的容易引起争议的问题。

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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议二、建设工程篇1、因疫情防控措施导致工期顺延如何处理?答:因疫情防控措施如各地人员流动控制、政府要求延期复工等导致工期顺延,建设方主张施工方承担违约责任,施工方以不可抗力予以抗辩的,应当根据双方合同约定予以处理,双方合同没有约定的,施工方可以援引不可抗力的法律规定,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。专业政府及协会法律2、施工方包工包料施工,因疫情防控措施影响造成材料供应不能如何处理?答:施工方应及时通知建设方,妥善协商解决办法。如存在损失,首先根据合同约定处理,如合同没有约定,应根据公平原则,由双方合理分担。3、因疫情防控措施影响造成材料价格上涨,施工方能否要求调整工程价款?答:首先根据双方合同约定,如果双方签订的合同对于不可抗力情形下合同责任承担有明确约定,《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)通用条款,则按照合同约定处理。如双方合同无明确约定,则根据公平原则,由双方分担。政府及协会法律顾问4、因疫情防控措施影响造成人工成本增加,施工方能否因此调整工程价款?答:在结算工程价款时优先根据双方合同约定处理,如果双方合同对此没有约定,则根据本地区关于人工费调整的文件实行,人工费调整文件对此类情形未予规定的,根据公平原则,由双方分担。

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