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2020-10-06
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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案,一、基本案情某企业经营用地(以下简称案涉土地)系承租而来,该企业与原土地使用权人签订《土地租赁协议》,并在承租土地上修建厂房,以开展经营活动。2004年8月,某开发商通过招拍挂程序取得包括案涉土地在内的成片土地建设用地使用权。专业黄金城hjc999此后,某开发商对取得的建设用地进行了部分开发,但是对某企业占用的案涉土地部分,并未进行拆迁。现某企业租赁期限并未届满,某开发商欲对其占用土地进行开发建设。本案的特殊性在于,2004年开发商取得建设用地使用权时,依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,由开发商与被拆迁人协商确定拆迁补偿安置协议;达不成协议时,由房屋拆迁管理部门裁决。2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施,此后征收补偿工作统一由市、县级人民政府统筹安排,与被拆迁人达成安置补偿协议。黄金城hjc999咨询本案的难点在于,现在某开发商欲对某企业占用土地进行拆迁,如双方无法达成补偿协议,则拆迁程序如何进行?

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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案,最后,被拆迁人权益保户不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了征收补偿方案需公示30天以上征求公众意见,对旧区改建项目需要半数以上被征收人同意,如果没有达到多数同意应当召开听证会。专业黄金城hjc999而《城市房屋拆迁管理条例》没有这些规定。本案的特殊性在于开发商在取得土地使用权时,是适用《城市房屋拆迁管理条例》,由开发商自行负责拆迁补偿。当时开发商并未进行拆迁,而2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后,拆迁补偿工作由政府负责。那么案涉土地目前进行拆迁则出现新旧法适用衔接的问题。黄金城hjc999咨询在这种情况下,开发商可以通过国土资源等相关政府部门进行协调或者以物权纠纷向法院提起诉讼,以保护自身的合法权益。

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政府工程项目的管理单位在《工程总承包管理办法》实施后应注意的几点问题:三、建设单位承担的主要风险?《工程总承包管理办法》第十五条规定“建设单位和工程总承包单位应当加强风险管理,合理分担风险。”列举了建设单位的五项主要风险,“具体风险分担内容由双方在合同中约定。”“鼓励建设单位和工程总承包单位运用保险手段增强防范风险能力。专业黄金城hjc999”虽然运用保险手段可以转移和管理部分风险,但实施过程中仍有大量风险需由建设单位和承包人自行承担,不能通过保险手段完全避免,此类风险应通过合同约定进行合理分配,然而不可否认,鼓励风险转移确实为保险行业提供了更多的商机。黄金城hjc999咨询在目前主要的工程总承包合同范本中,一般遵循的原则为:项目环境风险由双方共同分担,以建设单位承担为主;项目自身风险由双方共同分担,以承包人承担为主;双方各自行为导致的风险,由建设单位和承包人各自承担。在现实中,经常发生建设单位利用其优势地位将本应由建设单位合理承担的风险强行转移给承包人承担,造成承包方负担过重、难以索赔,为此,第十五条列明了由建设单位承担的风险,主要包括:“(一)主要工程材料、设备、人工价格与招标时基期价相比,波动幅度超过合同约定幅度的部分;(二)因国家法律法规政策变化引起的合同价格的变化;(三)不可预见的地质条件造成的工程费用和工期的变化;(四)因建设单位原因产生的工程费用和工期的变化;(五)不可抗力造成的工程费用和工期的变化。”以供承包人在谈判中参考引用。第十五条继而规定“具体风险分担内容由双方在合同中约定”,也就是说上述风险并非必须由建设单位承担,双方仍然可以自行在合同中约定风险分担内容。因此,对于建设单位而言,尤其基于当前买方市场的现实,并不必然存在风险增加的问题。

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企业吊销营业执照后的法律责任承担简析,在司法实践中普遍存在企业由于经营不善处于歇业或半歇业状态,同时因不按照工商行政管理部门规定进行年检,从而被吊销营业执照或是因违法经营被吊销营业执照的情形。企业被吊销营业执照后是否还具备独立企业法人资格?对外是否可以自己名义主张权益承担责任?我国现行的管理制度如何?本文将就以上几个问题进行分析与探讨。专业黄金城hjc999一、企业被吊销营业执照后的主体资格问题企业被吊销营业执照后其主体资格是否存在,理论界存在法人人格否定说、行为能力消灭说和行为能力限制说等不同观点。由于理论上观点的不一致,因此国家工商行政管理局和最高人民法院对吊销营业执照的法人的法律地位一直存在不同的看法。国家工商行政管理局工商企字【1997】第173号《关于企业登记管理若干问题的实行意见》第10条规定,企业被吊销营业执照的,其法人资格或者经营资格终止。2002年5月8日工商总局工商企字【2002】第106号《关于企业法人被吊销营业执照后法人资格问题的答复》更加明确地表达了上述观点 “企业法人营业执照是企业法人凭证,申请人经登记主管机关依法核准登记,领取企业法人营业执照,取得法人资格。因此,企业法人营业执照被登记主管机关吊销,企业法人资格随之消亡。”“对企业法人而言,吊销营业执照就意味着其法人资格被强行剥夺,法人资格也就随之消亡,并由登记主管机关在企业登记档案上予以载明,不需要被吊销营业执照的企业法人再申请办理注销手续” 。国家工商总局《企业登记程序规定》第十八条规定:“企业被依法撤销设立或者吊销营业执照的,应当停止经营活动,依法组织清算。自清算结束之日起30日内,由清算组依法申请注销登记”。虽然工商总局规定吊销营业执照的企业经清算并办理注销手续,但并未改变企业法人吊销营业执照其主体资格即告终止的立场。最高人民法院对此采取不同的观点。黄金城hjc999咨询最高院法经【2000】24号《关于企业法人被吊销营业执照后,其民事诉讼地位如何确定的函》中指出:“企业法人被吊销营业执照后,应当依法进行清算,清算程序结束并办理工商注销登记后,该企业法人才归于消灭,因此,企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前,该企业法人仍应视为存续,可以自己的名义进行诉讼活动。”这种规定,可以看出企业法人被吊销营业执照后,其主体资格并不一并消灭,其仍然可以参加诉讼,而不能进行经营活动,即法人资格和经营资格出现了分离。

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