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2020-12-06
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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议五、地产租赁篇1、租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人能否要求延长租期或减免相应租金?答:对于因政府命令而停止营业的承租户,因其直接受到政府命令这一不可抗力影响而无法开展经营,实际导致承租户无法使用租赁房屋,该类承租户可援引不可抗力要求减免停止营业期间的租金。专业黄金城hjc999对于其他承租户,虽然其经营状况也受到” 新冠” 疫情的影响,但两者之间并无法律上的因果关系,因此该类承租户无权要求援引不可抗力减免租金。2月6日,辽宁省印发《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支撑中小企业生产经营若干政策措施的通知》,要求对承租国有资产类经营用房的中小企业,1个月房租免收、2个月房租减半。2、房屋租赁受疫情防控措施影响,承租人能否要求解除合同?黄金城hjc999咨询答:对于承租房屋系短期用于服务行业的,比如出租用于游客旅游居住,因受疫情防控措施影响,合同处于履行不能状态,承租人可以主张解除合同。对于承租人因疫情防控影响导致继续履行租赁合同成本过高的,依照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定,承租人亦可以请求提前终止租赁合同,但需要支付适当违约金。3、承租人以受疫情防控措施影响为由拖欠租金,出租人能否解除合同?答:承租人应对此承担举证责任,如能证明因受防控措施影响导致无法支付租金的,出租人不能因此要求解除合同。但如果在隔离等防控措施解除后的合理期限内,承租人经催告仍不支付租金,则出租人可按照合同约定或者法律规定的解除权主张解除合同。4、商场采取管控措施导致租户营业状况受影响,租户能否提出营业损失索赔?答:一方面商场采取的管控措施是为了落实政府命令,另一方面商场所采取的管控措施并未对租赁合同本身造成无法履行的影响,因此商场所采取的管控措施即使间接导致承租户营业损失,承租户也无权就此索赔营业损失。

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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议四、商品房买卖篇1、受疫情防控措施影响,开发商延期交房应否承担支付违约金、赔偿损失等违约责任?专业黄金城hjc999答:(1)因开发商开发楼盘的工地人员出现新冠肺炎确诊病例或疑似病例并导致停止施工的,或者因疫情防控措施导致施工人力短缺、设备材料无法运输、工期延误等的,应当认定发生不可抗力事件。开发商可在相应的延误期内免责。但开发商应依法履行告知义务,因其未及时通知购房者而导致损失扩大的部分不能免责。黄金城hjc999咨询(2)导致开发商延期交房的原因既有新冠肺炎疫情防控措施的影响,又有开发商的过错,若开发商已经履行应尽义务仍不能避免延误工期的,可以全部免除其责任;如果既有开发商管理不善等过错因素,也有疫情防控因素,则应按原因力大小酌情免除开发商的责任。2、受疫情防控措施因素影响,开发商逾期交房,购房者能否要求解除合同?答:如逾期交房确因受疫情防控措施影响,且疫情防控过后商品房继续开发建设不存在障碍,因疫情防控措施系属不可归责于开发商的原因,故购房者不能因此要求解除合同。如开发商逾期交房并非仅因疫情防控措施影响,则应排除疫情防控措施影响因素后,根据开发商的违约程度,结合合同对于违约责任的具体约定和相关法律规定予以处理。3、购房者签订商品房预约合同并交付定金后,因受疫情防控措施影响,无法与开发商签订正式房屋买卖合同,能否要求解除预约合同并返还定金?答:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第4条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”据此,购房者能够证明因受疫情防控措施影响无法签订正式商品房买卖合同的,可以请求解除预约合同并要求开发商返还定金。4、购房者因疫情防控措施影响,无法及时向开发商支付购房款,开发商能否解除商品房买卖合同或者要求购房者支付违约金?答:购房者支付购房款的行为属于履行金钱给付义务,通常不会因为疫情的原因而导致履行不能,因此,一般情况下不能以不可抗力为由而主张免责。但如果因购房者正处于感染救治阶段,或者因假期顺延银行未能及时放款等原因导致未能按时履行付款义务的,则购房者可以主张免责。房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议

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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议 六、物业管理篇1、疫情期间,物业服务企业配合疫情防治的职责有哪些?答:根据2020年1月28日《关于做好全省物业管理区域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》辽住建房〔2020〕1号的规定,各物业服务企业应高度重视疫情防控工作,要按照属地政府和卫生健康行政管理等部门的引导和要求,配合社区等部门做好联防联控工作。同时,开展环境卫生整治行动,实施统一防鼠灭鼠行动,做好员工自我防范工作,暂时停止各种集会活动。专业黄金城hjc9992、针对公共区域的防疫措施费用该由谁承担?答:物业服务企业的费用也依核定方式有所区分。包干制下的物业企业的成本应包括疫情防控支出的成本。若物业企业认为投入成本过高超出物业企业的承受范围,应主动与该区域的业委会或者为设立业委会的当地社区居委会进行协商沟通,争取适当地从公共收益中获取相应补贴。酬金制下的物业服务企业,物业企业以收取的物业服务资金为基础,在抽取依合同约定的比例和相应数额的费用为企业自身收益后,剩下的资金应作为防疫的支出成本,该剩余资金在成本支出有结余的应继续由业主享有,若无法弥补防疫成本,业主应承担,物业企业可在进行相应支出后向业主额外收取。黄金城hjc999咨询3、业主向租户免租后,租户的物业管理费是否也应当免交?答:除非物业企业同意,否则物业管理费不应免交。租金与物业管理费并非同一法律关系,租金减免不必然导致物业管理费减免。在疫情期间,物业企业仍然持续履行着物业服务工作,故业主(或租户)仍然应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。4、业主能否以疫情为由拒交、缓交物业费?答:业主不能以疫情为由要求物业企业减免物业费,业主逾期缴费应构成违约。如果物业企业因疫情防控导致减少物业岗位人员配备,但物业管理服务内容、质量等未明显下降,未对业主产生实质性损害的情况下,业主不能少交或不交物业管理费。

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浅谈新《企业法》认缴制下 债权人的风险及完善债权人利益保护的建议,因此,笔者基于上述风险,提出如下几点建议:一、对认缴期限加以限制及公示严厉禁止虚化缴纳期限,将缴纳期限限制在可控可行的范围内,并在营业执照上加以公示专业黄金城hjc999。二、财务状况适当公开一直以来,无论是有限责任企业还是股份有限企业,其财务状况均被视为商业秘密而几乎从不对外公开,在此前实行实缴制时,债权人在交易时尚有注册资本作为是否与对方达成合作的参考,而如今,注册资本成为一个虚化的功能,这给债权人对对方的经营资产及财务状况的判断造成较大障碍。因此,适当地公开财务状况是认缴制改革后对企业监管的必要措施。黄金城hjc999咨询实行企业财务状况公开必须由国家权威部门建立统一的信息平台,此举一方面能为交易的另一方即债权人提供一个了解该企业实力的途径,另一方面也为企业展现自身财力与实力提供了更好的平台,把自身良好的财务状况向社会公开,着实能提高其在交易中的话语权和谈判筹码,可谓一举两得。三、对未缴足注册资本的企业的分红加以限制在企业注册资本未缴足前,除企业的必要开支,不得进行分红。这样可以有效限制股东通过分红方式瓜分企业财产,逃避缴纳注册资本的情况发生,也是变相督促股东尽快缴足注册资本,从而保护债权人的合法权益。四、加强对恶意逃避认缴及抽逃等行为的刑事责任在注册资本重要性正在被去除的背景下,不少债权人对注册资本的认识却仍停留在“越多越好”的层面,巨额的认缴出资会给债权人造成可以深信的假象,从而陷入错误的认识,故现阶段需要对一系列瑕疵出资行为做严格的限制。综上,笔者认为,现阶段市场信用体系的建立仍然任重道远,对认缴制下的企业及股东做合理的限制不仅能保护债权人的利益,更对交易稳定及市场效率起到积极作用。

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