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2021-02-18
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徐长胜主任为大连建筑行业协会进行法律讲座,2010年4月9日,徐长胜主任在大连建筑行业协会为大连建筑房地产企业的法务人员进行了关于《侵权责任法》的讲座。专业大连知名律师徐主任以深入浅出的形式,为大家讲解了《侵权责任法》的相关规定,用大量实际生活的典型案例,增强了法务人员对《侵权责任法》的理解与适用。大连知名律师哪家好讲座的最后,徐主任还为大家先容了大连房地产的相关动态,为今后建筑房地产企业的发展提供了宝贵的信息,使建筑房地产企业的法务人员在今后能够更加有效地开展工作。

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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案,最后,被拆迁人权益保户不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了征收补偿方案需公示30天以上征求公众意见,对旧区改建项目需要半数以上被征收人同意,如果没有达到多数同意应当召开听证会。专业大连知名律师而《城市房屋拆迁管理条例》没有这些规定。本案的特殊性在于开发商在取得土地使用权时,是适用《城市房屋拆迁管理条例》,由开发商自行负责拆迁补偿。当时开发商并未进行拆迁,而2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后,拆迁补偿工作由政府负责。那么案涉土地目前进行拆迁则出现新旧法适用衔接的问题。大连知名律师哪家好在这种情况下,开发商可以通过国土资源等相关政府部门进行协调或者以物权纠纷向法院提起诉讼,以保护自身的合法权益。

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政府投资项目不得由施工单位垫资建设:导语:2019年5月5日,国务院出台《政府投资条例》,距离《政府投资条例(征求意见稿)》的发布已时隔九年,《政府投资条例》(以下简称“《条例》”)是第一部关于政府投资的行政法规,相较于以往的规范性文件、部门规章和地方规章等,具有很强的权威性和效力性,该《条例》的第二十二条“政府投资项目不得由施工单位垫资施工”也对社会资本垫资投资的方式予以禁止,对解决目前建筑行业市场中存在的垫资问题也具有积极的作用。专业大连知名律师一、何为垫资对于垫资行为的认定,现行文件及规定中主要有:2006年1月4日发布的《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》中第一条第三款规定:“带资承包是指建设单位未全额支付工程预付款或未按工程进度按月支付工程款(不含合同约定的质量保证金),由建筑业企业垫款施工。”《建设工程价款结算暂行办法(试行)》规定:“根据确定的工程计量结果,承包人向发包人提出支付工程进度款申请,14天内,发包人应按不低于工程价款的60%,不高于工程价款的90%向承包人支付工程进度款。大连知名律师哪家好”参照上述两项规定,笔者认为如果存在如下情形之一会认为存在垫资行为:1、进度款低于当期已完工程进度计量款的60%;2、未全额支付预付款;3、未按照月度付款而采用形象进度付款。二、何为政府投资项目《条例》第二十二规定“政府投资项目不得由施工单位垫资建设”,政府投资项目,《条例》第六条的规定,政府投资资金分为直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,而按照《条例》第九条规定,以上几种情况中只有直接投资和资本金注入这两种方式被认定为是《条例》所规定的“政府投资项目”,这也就是说在政府采用直接投资或资本金注入方式进行建设项目,才是法律规定的禁止施工单位垫资建设,如果政府采用投资补助、贷款贴息等其他方式参与工程投资建设的,则不受《条例》第二十二条垫资施工的禁止性规定。

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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案, 三、2011年以后的土地拆迁补偿状况1、适用法律《城市房屋拆迁管理条例》因为存在违反上位法规定的情况,2011年1月19日国务院公布并实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》,《城市房屋拆迁管理条例》随即被废止。专业大连知名律师2、拆迁补偿工作处理流程根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定:为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,市、县级人民政府有权作出房屋征收决定;房屋征收部门拟定征收补偿方案,并征求公众意见;房屋征收部门与被征收人达成补偿协议,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿,被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。通过前述法律规定可以看出,我国目前土地出让采取净地出让的方式,由市、县级政府在土地出让前,先行与被拆迁人达成补偿协议并支付相应补偿。开发商支付土地出让金,取得建设用地使用权后,不需要再进行拆迁补偿。大连知名律师哪家好 3、新旧法差别首先,拆迁的法律主体不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了政府是征收人,房屋产权人是被征收人,政府与房屋产权人达成补偿协议并支付补偿金;而《城市房屋拆迁管理条例》是拆迁许可证制度,由政府作为第三方颁发拆迁许可证,取得拆迁许可证的是拆迁人,拆迁人与被拆迁人是两个平等的民事法律主体,政府负责裁决。其次,拆迁的目的不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定只有公共利益的需要才能征收老百姓的房屋,征收属于政府行政行为。而《城市房屋拆迁管理条例》只要是城市规划的需要,政府颁发拆迁许可证后就可以进行拆迁。再次,《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了政府行政强制拆迁的权利。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,政府才可以依法申请人民法院强制实行;《城市房屋拆迁管理条例》规定被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由政府责成有关部门强制拆迁。

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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议五、地产租赁篇1、租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人能否要求延长租期或减免相应租金?答:对于因政府命令而停止营业的承租户,因其直接受到政府命令这一不可抗力影响而无法开展经营,实际导致承租户无法使用租赁房屋,该类承租户可援引不可抗力要求减免停止营业期间的租金。专业大连知名律师对于其他承租户,虽然其经营状况也受到” 新冠” 疫情的影响,但两者之间并无法律上的因果关系,因此该类承租户无权要求援引不可抗力减免租金。2月6日,辽宁省印发《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支撑中小企业生产经营若干政策措施的通知》,要求对承租国有资产类经营用房的中小企业,1个月房租免收、2个月房租减半。2、房屋租赁受疫情防控措施影响,承租人能否要求解除合同?大连知名律师哪家好答:对于承租房屋系短期用于服务行业的,比如出租用于游客旅游居住,因受疫情防控措施影响,合同处于履行不能状态,承租人可以主张解除合同。对于承租人因疫情防控影响导致继续履行租赁合同成本过高的,依照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定,承租人亦可以请求提前终止租赁合同,但需要支付适当违约金。3、承租人以受疫情防控措施影响为由拖欠租金,出租人能否解除合同?答:承租人应对此承担举证责任,如能证明因受防控措施影响导致无法支付租金的,出租人不能因此要求解除合同。但如果在隔离等防控措施解除后的合理期限内,承租人经催告仍不支付租金,则出租人可按照合同约定或者法律规定的解除权主张解除合同。4、商场采取管控措施导致租户营业状况受影响,租户能否提出营业损失索赔?答:一方面商场采取的管控措施是为了落实政府命令,另一方面商场所采取的管控措施并未对租赁合同本身造成无法履行的影响,因此商场所采取的管控措施即使间接导致承租户营业损失,承租户也无权就此索赔营业损失。

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