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2021-03-18
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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案,最后,被拆迁人权益保户不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了征收补偿方案需公示30天以上征求公众意见,对旧区改建项目需要半数以上被征收人同意,如果没有达到多数同意应当召开听证会。专业大连法律咨询而《城市房屋拆迁管理条例》没有这些规定。本案的特殊性在于开发商在取得土地使用权时,是适用《城市房屋拆迁管理条例》,由开发商自行负责拆迁补偿。当时开发商并未进行拆迁,而2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后,拆迁补偿工作由政府负责。那么案涉土地目前进行拆迁则出现新旧法适用衔接的问题。大连法律咨询咨询在这种情况下,开发商可以通过国土资源等相关政府部门进行协调或者以物权纠纷向法院提起诉讼,以保护自身的合法权益。

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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案, 三、2011年以后的土地拆迁补偿状况1、适用法律《城市房屋拆迁管理条例》因为存在违反上位法规定的情况,2011年1月19日国务院公布并实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》,《城市房屋拆迁管理条例》随即被废止。专业大连法律咨询2、拆迁补偿工作处理流程根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定:为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,市、县级人民政府有权作出房屋征收决定;房屋征收部门拟定征收补偿方案,并征求公众意见;房屋征收部门与被征收人达成补偿协议,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿,被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。通过前述法律规定可以看出,我国目前土地出让采取净地出让的方式,由市、县级政府在土地出让前,先行与被拆迁人达成补偿协议并支付相应补偿。开发商支付土地出让金,取得建设用地使用权后,不需要再进行拆迁补偿。大连法律咨询咨询 3、新旧法差别首先,拆迁的法律主体不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了政府是征收人,房屋产权人是被征收人,政府与房屋产权人达成补偿协议并支付补偿金;而《城市房屋拆迁管理条例》是拆迁许可证制度,由政府作为第三方颁发拆迁许可证,取得拆迁许可证的是拆迁人,拆迁人与被拆迁人是两个平等的民事法律主体,政府负责裁决。其次,拆迁的目的不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定只有公共利益的需要才能征收老百姓的房屋,征收属于政府行政行为。而《城市房屋拆迁管理条例》只要是城市规划的需要,政府颁发拆迁许可证后就可以进行拆迁。再次,《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了政府行政强制拆迁的权利。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,政府才可以依法申请人民法院强制实行;《城市房屋拆迁管理条例》规定被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由政府责成有关部门强制拆迁。

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行政合同与民事合同之辨析,摘要:行政合同是伴随着经济体制的改革和政府职能转变而产生的。行政合同既有私法领域中的合同理念,也体现了一定的行政行为。所以行政合同和民事合同相比又具有一定的特殊性。专业大连法律咨询案件概况:2010年刘某向政府申请廉租房,经过三审三公示”,符合廉租房的申请条件。2011年10月,刘某与该市第二房管所签订了廉租房租赁合同。2016年经相关部门审计认为刘某已经不符合继续租赁廉租房的条件,遂与刘某解除《廉租住房租赁合同》,并要求刘某马上搬离。刘某与房管所协商无果向法院提起民事诉讼。审理:法院认为《廉租住房租赁合同》廉租房租赁合同应为行政合同,如果廉租房承租人对合同签订、履行、解除有争议的,应当依法向人民法院提起行政诉讼,遂裁定驳回刘某的起诉。评析:(一)行政和和民事合同的区别新修订后的《行政诉讼法》将行政协议纳入受案范围,肯定了其不同于一般民事合同的特性。根据通说行政合同和民事合同的主要区别有:第一,行政合同当事人中一方必定是行政主体,包括法律或行政机关授权的的组织等。当然,行政主体也可以为民事行为,其为实现一定的民事目的而进行民事行为时所签订的合同是民事合同。第二,签订合同的目的是实现行政管理职能,具有公益性,其产生、变更、消灭的是行政法律关系。大连法律咨询咨询所以如果合同内容只涉及私法上的权利与义务,则应视为民事合同。第三,在行政合同的履行、变更或解除中,行政主体享有行政优益权。行政合同中双方当事人是管理与被管理的关系,显然但是人的法律地位是不平等,这一点和民事合同完全不同。所以作为管理一方的行政机关可以根据国家行政管理的需要,单方面的依法变更或解除合同,而作为被管理一方的当事人则不享有此种权利。(二)《廉租房租赁合同》的性质首先,该合同是该市第二房管作为主体与刘某签订的,第二房管具有行政主体资格,其次,廉租房是指政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房,具有较强的政策性,廉租房管理部门与廉租房承租人之间存在管理与被管理的关系,二者之间不是平等主体之间的民事法律关系。第三,廉租房保障部门具有行政优益权,如果廉租房保障部门对合同签订、履行、解除等有争议的,廉租房保障部门可以作出行政处理决定。因此,案例中《廉租房租赁合同》的性质应属于行政合同。(三)典型的行政合同类型典型的行政合同有国有土地使用权出让合同、农村土地承包经营权合同、国有企业承包租赁合同、国家订购、政府采购合同、政府为一方当事人的房屋拆迁补偿协议。

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建设工程中借用资质的法律实务探讨(一)(二)一、借用资质的基本概念:没有建筑资质的实际施工人借用有资质的建筑企业,以其名义对外承揽工程,这种行为在实务中常被称为“挂靠行为”。挂靠主要指无相应资质的企业或个人,为承揽工程项目,违反法律禁止性规定,以各种形式借用有相应资质的建筑企业的名义,从事工程承包、建设的行为。借用资质关系中的实际施工人即指挂靠关系中的实际施工人。专业大连法律咨询二、借用资质施工的法律后果:依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明》第一条“建设工程施工合同具有下列情形之一的,应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定,认定无效:(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的”之规定,实际施工人借用资质签订的施工合同应认为为无效合同,通常情况下,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。但在建设工程领域中,鉴于实际施工人借用资质从事建筑活动的现象普遍存在,为此,最高人民法院在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明》第二条明确规定:“建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支撑。大连法律咨询咨询”该条规定是基于我国建筑行业的特殊情况和普遍现象作出的特殊规定,一方面法律否定借用资质从事建筑活动的行为的合法性,另一方面又强调对实际施工人应得工程款的保护。

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徐长胜主任为大连建筑行业协会进行法律讲座,2010年4月9日,徐长胜主任在大连建筑行业协会为大连建筑房地产企业的法务人员进行了关于《侵权责任法》的讲座。专业大连法律咨询徐主任以深入浅出的形式,为大家讲解了《侵权责任法》的相关规定,用大量实际生活的典型案例,增强了法务人员对《侵权责任法》的理解与适用。大连法律咨询咨询讲座的最后,徐主任还为大家先容了大连房地产的相关动态,为今后建筑房地产企业的发展提供了宝贵的信息,使建筑房地产企业的法务人员在今后能够更加有效地开展工作。

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