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2021-11-03
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楼上漏水,纠纷如何解决,现实生活中经常会发生这种案例:王先生与刘女士为上下楼邻居。2007年11月11日,由于王先生家在装修时操作不当致使卫生间水管破裂,大量自来水沿王先生家房屋地坪自上而下流入楼下刘女士房间内。此次漏水造成刘女士家客厅、卧室以及厨房大面积受损,所有房间地面积水,墙面涂料脱落,墙纸剥落,地板起翘。专业大连法律咨询家中大量物品受潮湿、水浸损坏,刘女士一家无法居住,只能另外租房住。对刘女士遭受的损失,应当由谁来承担责任?本文就此问题进行了说明。目前,住宅小区内住户之间因相邻房屋的排水、通风、噪音、采光等问题引发的邻里矛盾十分常见,而且有时这种邻里矛盾因处理方式不当导致矛盾升级,甚至对簿公堂,昔日友邻变今日仇人。大连法律咨询顾问所以,妥善解决邻里纠纷,对维护和谐稳定的社会关系具有重要意义,法律对此作出了明文规定。法律上,将王先生与刘女士的这种基于上下楼之间的关系界定为相邻关系。具体讲相邻关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人,在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。相邻关系的特点具体为:主体必须是两个或两个以上的人;必须是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生的,例如因为房屋相邻产生了通风、采光的相邻关系;内容上是相邻一方有权要求他方提供必要的便利,他方应给予必要的方便,同时在行使自己权利的时候,应当尽量避免对他人造成侵害。本案例中,王先生和刘女士之间因居住相邻房屋所发生的关系即为相邻关系,王先生和刘女士即为不动产的相邻权利人。王先生在对自己房屋行使装修权利时,应当采取必要的保护措施,不侵害到刘女士的合法权益。我国《民法通则》第八十三条以及去年10月1日正式实施的《物权法》第二编第七章对相邻关系都作出了明确规定。首先,处理相邻关系时,应当遵循的基本原则是“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的16字方针。无论是房屋业主还是行政部门、人民法院,在处理或调解相邻关系纠纷时都应当严格遵循上述基本原则。其次,不动产相邻方在妨碍了对方合法权益时,应当承担相应的法律责任,即“给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失”。再次,最 高人民法院发布适用的《民事案件案由规定》中,明确将相邻关系纠纷以及包括的类型作出详细规定,从而从程序上保证了实体法的适用,为人民法院解决此类纠纷确定受案标准,同时也为群众通过诉讼途径寻求救济提供方便。本案中,居住在楼下的刘女士对自己遭受的损失,可以依据法律规定,与楼上的王先生进行协商,要求其进行赔偿。在协商不成的情况下,刘女士可以向人民法院起诉,请求法院确认王先生的侵权事实,判令王先生承担赔偿责任,以维护自己的合法权益。诸如刘女士这种情况,目前是很常见的。楼下业主在发现漏水情况后,作为受损的一方,首先应当保护现场,并进行相关证据的保存,可以采取拍摄照片以及有条件的情况下进行现场公证等方式;其次,对于损失的范围,大家建议能请有评估资质的企业到现场进行评估。在收集了有效证据的情况下,再向人民法院起诉。当然,由于毗邻而居这种特殊的情况,大家还是建议纠纷发生后,业主之间能够进行友好协商、互谅互让,这应该是最 佳也是最 有效的解决途径。

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浅谈我国建筑作品的著作权保护,二、建筑作品著作权保护的内容在建筑作品创作完成的过程中会形成不同类型的作品,建筑作品的思想表达一般都会体现在这些作品中,笔者将其分为三种。专业大连法律咨询第一种为建筑设计图。建筑设计图不仅包括能直接体现建筑设计类的设计图,还包括建筑施工图,只有通过技术人员一定的转化才能作出建设作品的外形设计等要素。对于建筑设计图来说,对设计者的艺术修养要求极高,这些作品可以体现建筑物的整体或部分的表现,这就与绘画类作品的区别较小,目前多数国家也是利用绘画图形作品的保护方式进行保护。大连法律咨询顾问第二种为模型作品。模型的定义是“依照实物的形状和结构按比例制成的物品”。著作权法修改草案中将建筑模型从“模型作品”分离,将“模型作品”的名称修改为“立体作品”,这也是相关立法者对于这类建筑作品保护的趋势的认同。第三种为建筑物。“建筑物”不同于通常意义上建筑,各国对于建筑作品保护范围的大小和保护力度都会决定“建筑物”在法律中的定义,世界上多数国家,建筑物都包括建筑物以及建筑物上艺术装饰物,目前在我国的现行著作权法中将建筑物说明为“建筑物或构建物”。

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政府投资项目不得由施工单位垫资建设:三、涉及垫资施工的合同的效力1、以往涉及施工单位垫资合同的效力认定禁止政府投资项目由施工单位垫资施工主要依据是2006年1月4日原建设部、国家发展和改革委员会、财政部、中国人民银行联合颁布的《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》,但是该《通知》在法律效力层面属于其他规范性文件,并不属于《合同法》第52条规定的,认定合同无效的法律、行政性法规的强制性规定,同时在《建设工程施工合同说明》第六条规定:“当事人对垫资和垫资利息有约定,承包人请求按照约定返还垫资及其利息的,应予支撑,但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的,按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定,承包人请求支付利息的,不予支撑”,该《说明》的规定认可了垫资施工的行为,认为政府投资建设单位垫资施工不会导致合同无效,并且也明确约定对于垫资利益在法定标准之内的,人民法院应当予以支撑,在司法实践中,垫资施工合同大多是按照有效合同进行处理的。专业大连法律咨询2、《政府投资条例》实施对于施工合同效力的影响谈论合同效力的问题,则必然会涉及对强制性规范的理解,所谓强制性规范是指,国家公权力必须实行的、不能依当事人意思自治排除或改变的规定,根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的引导意见》第15条规定,强制性规范分为两类,一类为管理性强制规范;一类为效力性强制规范。违反管理性规范,仅产生公法上的行政责任乃至刑事责任,但当事人之间的合同效力并不当然的受影响,只有违反了效力性强制性规范才会导致合同无效。《条例》第二十二条规定,“政府投资项目不得由施工单位垫资建设”,隐含着对社会公共利益的保护,减少政府因大量举债可能会造成政府提供公共服务质量的降低,则《条例》可以作为合同无效的行政法规的效力性强制规定。大连法律咨询顾问总之,自《条例》正式实施之后,施工单位在承包项目时,对于垫资条款或变相的垫资条款应审慎对待,避免因垫资约定无效损害自己的权益,同时政府相关部门更应该合法合规对项目工程投资建设。

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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议三、借贷融资篇1、因疫情原因导致资金支付能力下降,开发商不能及时还款银行贷款的,如何处理?答:还款是履行金钱支付义务行为,受疫情影响,银行等金融机构营业网点减少,现场业务办理确为不便。但当下社会电子支付方式已经普遍,疫情影响也不会导致借款人自身的还款义务消灭,故借款人仍应当承担相应的违约责任。专业大连法律咨询除因假期迟延导致金融系统关闭而未能及时支付偿还融资款项时可主张免责外,对于房地产开发企业主张因疫情事件导致其支付能力下降而要求免责的,不能成立。但根据 2020 年 2 月 1 日《关于进一步强化金融支撑防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银〔2020〕29 号)规定,......不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的,可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式,支撑相关企业战胜疫情灾害影响。如果因疫情原因导致支付能力下降,不能及时还款,建议房产地开发企业与银行及时取得联系,争取能够协商调整还款期限、利率等合同内容。2、因疫情影响导致合作方之间的资金不能按时支付,如何处理?答:合作方之间的资金支付问题,也属于履行金钱支付义务的行为,处理思路同上。合作方之间的资金支付义务往往与其他合同义务紧密相连,如果处理不当,非常容易出现交叉违约等情形,激化矛盾,甚至影响合作事项的推进。双方应该在公平原则上协商处理后续合同义务的履行问题,避免后续产生其他争议。大连法律咨询顾问3、疫情期间,金融机构以疫情对企业经营造成影响为由,提前要求解除金融借款合同,停止或迟延发放贷款、提前收回贷款的,如何处理?答:根据 2020 年 2 月 1 日《关于进一步强化金融支撑防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29 号)规定,......不得盲目抽贷、断贷、压贷。帮助和支撑企业渡过难关,维护社会就业稳定,是疫情防控在经济领域延伸的应有之意。在疫情防控期间,金融借款合同约定的还款期限未届满,没有法定和约定的其他理由,金融机构起诉请求解除合同的,应不予支撑;金融机构提前收回贷款或迟延交付贷款的,借款人可以请求金融机构继续履行合同并承担违约责任。4、按揭贷款客户逾期还款,开发商是否可以疫情及防控政策作为抗辩理由,避免承担连带保证责任?答:2020年2月1日《关于进一步强化金融支撑防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29号)第一条第四款规定,银行对于逾期贷款不视为违约的对象有两类:1.因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员;2.受疫情影响暂时失去收入来源的人群。上述两类人员在疫情期间发生逾期还款的,开发商可根据不可抗力事由主张免除连带保证责任。

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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议 六、物业管理篇1、疫情期间,物业服务企业配合疫情防治的职责有哪些?答:根据2020年1月28日《关于做好全省物业管理区域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》辽住建房〔2020〕1号的规定,各物业服务企业应高度重视疫情防控工作,要按照属地政府和卫生健康行政管理等部门的引导和要求,配合社区等部门做好联防联控工作。同时,开展环境卫生整治行动,实施统一防鼠灭鼠行动,做好员工自我防范工作,暂时停止各种集会活动。专业大连法律咨询2、针对公共区域的防疫措施费用该由谁承担?答:物业服务企业的费用也依核定方式有所区分。包干制下的物业企业的成本应包括疫情防控支出的成本。若物业企业认为投入成本过高超出物业企业的承受范围,应主动与该区域的业委会或者为设立业委会的当地社区居委会进行协商沟通,争取适当地从公共收益中获取相应补贴。酬金制下的物业服务企业,物业企业以收取的物业服务资金为基础,在抽取依合同约定的比例和相应数额的费用为企业自身收益后,剩下的资金应作为防疫的支出成本,该剩余资金在成本支出有结余的应继续由业主享有,若无法弥补防疫成本,业主应承担,物业企业可在进行相应支出后向业主额外收取。大连法律咨询顾问3、业主向租户免租后,租户的物业管理费是否也应当免交?答:除非物业企业同意,否则物业管理费不应免交。租金与物业管理费并非同一法律关系,租金减免不必然导致物业管理费减免。在疫情期间,物业企业仍然持续履行着物业服务工作,故业主(或租户)仍然应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。4、业主能否以疫情为由拒交、缓交物业费?答:业主不能以疫情为由要求物业企业减免物业费,业主逾期缴费应构成违约。如果物业企业因疫情防控导致减少物业岗位人员配备,但物业管理服务内容、质量等未明显下降,未对业主产生实质性损害的情况下,业主不能少交或不交物业管理费。

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建设工程中借用资质的法律实务探讨(一)(二)一、借用资质的基本概念:没有建筑资质的实际施工人借用有资质的建筑企业,以其名义对外承揽工程,这种行为在实务中常被称为“挂靠行为”。挂靠主要指无相应资质的企业或个人,为承揽工程项目,违反法律禁止性规定,以各种形式借用有相应资质的建筑企业的名义,从事工程承包、建设的行为。借用资质关系中的实际施工人即指挂靠关系中的实际施工人。专业大连法律咨询二、借用资质施工的法律后果:依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明》第一条“建设工程施工合同具有下列情形之一的,应当根据合同法第五十二条第(五)项的规定,认定无效:(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的”之规定,实际施工人借用资质签订的施工合同应认为为无效合同,通常情况下,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。但在建设工程领域中,鉴于实际施工人借用资质从事建筑活动的现象普遍存在,为此,最高人民法院在《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明》第二条明确规定:“建设工程施工合同无效,但建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,应予支撑。大连法律咨询顾问”该条规定是基于我国建筑行业的特殊情况和普遍现象作出的特殊规定,一方面法律否定借用资质从事建筑活动的行为的合法性,另一方面又强调对实际施工人应得工程款的保护。

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