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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案， 三、2011年以后的土地拆迁补偿状况1、适用法律《城市房屋拆迁管理条例》因为存在违反上位法规定的情况，2011年1月19日国务院公布并实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《城市房屋拆迁管理条例》随即被废止。专业大连知名律师2、拆迁补偿工作处理流程根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，市、县级人民政府有权作出房屋征收决定；房屋征收部门拟定征收补偿方案，并征求公众意见；房屋征收部门与被征收人达成补偿协议，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。通过前述法律规定可以看出，我国目前土地出让采取净地出让的方式，由市、县级政府在土地出让前，先行与被拆迁人达成补偿协议并支付相应补偿。开发商支付土地出让金，取得建设用地使用权后，不需要再进行拆迁补偿。大连知名律师咨询 3、新旧法差别首先，拆迁的法律主体不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了政府是征收人，房屋产权人是被征收人，政府与房屋产权人达成补偿协议并支付补偿金；而《城市房屋拆迁管理条例》是拆迁许可证制度，由政府作为第三方颁发拆迁许可证，取得拆迁许可证的是拆迁人，拆迁人与被拆迁人是两个平等的民事法律主体，政府负责裁决。其次，拆迁的目的不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定只有公共利益的需要才能征收老百姓的房屋，征收属于政府行政行为。而《城市房屋拆迁管理条例》只要是城市规划的需要，政府颁发拆迁许可证后就可以进行拆迁。再次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了政府行政强制拆迁的权利。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，政府才可以依法申请人民法院强制实行；《城市房屋拆迁管理条例》规定被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由政府责成有关部门强制拆迁。
房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议 六、物业管理篇1、疫情期间，物业服务企业配合疫情防治的职责有哪些？答：根据2020年1月28日《关于做好全省物业管理区域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》辽住建房〔2020〕1号的规定，各物业服务企业应高度重视疫情防控工作，要按照属地政府和卫生健康行政管理等部门的引导和要求，配合社区等部门做好联防联控工作。同时，开展环境卫生整治行动，实施统一防鼠灭鼠行动，做好员工自我防范工作，暂时停止各种集会活动。专业大连知名律师2、针对公共区域的防疫措施费用该由谁承担？答：物业服务企业的费用也依核定方式有所区分。包干制下的物业企业的成本应包括疫情防控支出的成本。若物业企业认为投入成本过高超出物业企业的承受范围，应主动与该区域的业委会或者为设立业委会的当地社区居委会进行协商沟通，争取适当地从公共收益中获取相应补贴。酬金制下的物业服务企业，物业企业以收取的物业服务资金为基础，在抽取依合同约定的比例和相应数额的费用为企业自身收益后，剩下的资金应作为防疫的支出成本，该剩余资金在成本支出有结余的应继续由业主享有，若无法弥补防疫成本，业主应承担，物业企业可在进行相应支出后向业主额外收取。大连知名律师咨询3、业主向租户免租后，租户的物业管理费是否也应当免交？答：除非物业企业同意，否则物业管理费不应免交。租金与物业管理费并非同一法律关系，租金减免不必然导致物业管理费减免。在疫情期间，物业企业仍然持续履行着物业服务工作，故业主（或租户）仍然应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。4、业主能否以疫情为由拒交、缓交物业费？答：业主不能以疫情为由要求物业企业减免物业费，业主逾期缴费应构成违约。如果物业企业因疫情防控导致减少物业岗位人员配备，但物业管理服务内容、质量等未明显下降，未对业主产生实质性损害的情况下，业主不能少交或不交物业管理费。
物业纠纷三问，专业大连知名律师问题一：拒缴物业费问题李女士所在的小区物业管理不善，经常出现楼道垃圾几周没人清理，个人停车位被外来车辆占用，房屋漏水迟迟不修理的情况，小区业主多次与物业企业协调，仍不见起色，于是李小姐等大量业主以拒缴物业费的形式抗议，个别业主甚至5年未交过物业费，不久前，物业企业将李小姐等人起诉至法院，要求其缴纳欠付的物业费。李女士的问题是：李女士认为物业企业未尽到管理维护义务，所以想问一下业主是否有权拒缴物业费？律师解答：现实中有很多的业主因为对物业服务不满意而拒绝缴纳物业费。不可否认的是，不少物业企业在管理上确实存在问题，比较常见的是维修不积极、对外来车辆占道、阻挡车辆及车位等情况消极处理等。大连知名律师咨询但是李女士是否能因此不交物业费，则需要看物业企业和业主委员会签订的《物业服务合同》是否有相关的约定，如果《物业服务合同》中明确约定了因物业企业不履行义务，业主可以拒绝缴纳物业费的话，李女士有权不交物业费，如果没有约定，则不能以不交物业费的方式抗议。但是依据行业惯例，往往《物业服务合同》都是由物业企业提供的格式合同，物业企业是不会设定如此不利于自己的条款，绝大多数物业合同中仅仅约定类似于“如不履行合同义务，对方可终止或解除合同”的条款。因此，一般来说，业主是不能以物业企业未尽到管理维护义务而拒绝缴纳物业费的。业主遇到李女士的这种情况时，可以采用通过业主委员会与物业企业交涉的方式先进行协商，如果物业企业仍消极履行义务甚至不履行，业主委员会可以代表全体业主解聘物业企业，重新聘请其他物业企业，并可起诉物业企业要求承担违约责任。
房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案，最后，被拆迁人权益保户不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了征收补偿方案需公示30天以上征求公众意见，对旧区改建项目需要半数以上被征收人同意，如果没有达到多数同意应当召开听证会。专业大连知名律师而《城市房屋拆迁管理条例》没有这些规定。本案的特殊性在于开发商在取得土地使用权时，是适用《城市房屋拆迁管理条例》，由开发商自行负责拆迁补偿。当时开发商并未进行拆迁，而2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后，拆迁补偿工作由政府负责。那么案涉土地目前进行拆迁则出现新旧法适用衔接的问题。大连知名律师咨询在这种情况下，开发商可以通过国土资源等相关政府部门进行协调或者以物权纠纷向法院提起诉讼，以保护自身的合法权益。
建方律师携手沙河口区春柳街道办事处举办公益法律常识讲座，为了全面贯彻落实“全面推进依法治国”的法治精神，切实地为社会提供法律服务，于2015年9月28日，我所联合大连市沙河口区春柳街道办事处共同在春柳街道社区举办普法公益讲座。专业大连知名律师沙河口区、春柳街道办事处等有关领导及近百名社区居民参加本次活动，我所指派法务经验丰富的资深律师--徐长胜主任律师与李杨律师作为本次活动的主讲人。为了使更多的老年人知法守法和增加维权意识，作为沙区人大代表的我所徐长胜主任深入浅出的向居民讲解《老年人权益保障法》的相关内容。大连知名律师咨询同时，我所李杨律师以案说法，主要讲解婚姻、继承等与社区居民生活息息相关的法律问题。两位律师将解读与互动交流结合，详实生动的既解答了共性问题，又满足了个性化的法律需求，受到了有关领导和居民的一致认可，为推进法治建设，构建平安和谐大连起到了积极的推动作用。
房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议四、商品房买卖篇1、受疫情防控措施影响，开发商延期交房应否承担支付违约金、赔偿损失等违约责任？专业大连知名律师答：（1）因开发商开发楼盘的工地人员出现新冠肺炎确诊病例或疑似病例并导致停止施工的，或者因疫情防控措施导致施工人力短缺、设备材料无法运输、工期延误等的，应当认定发生不可抗力事件。开发商可在相应的延误期内免责。但开发商应依法履行告知义务，因其未及时通知购房者而导致损失扩大的部分不能免责。大连知名律师咨询（2）导致开发商延期交房的原因既有新冠肺炎疫情防控措施的影响，又有开发商的过错，若开发商已经履行应尽义务仍不能避免延误工期的，可以全部免除其责任；如果既有开发商管理不善等过错因素，也有疫情防控因素，则应按原因力大小酌情免除开发商的责任。2、受疫情防控措施因素影响，开发商逾期交房，购房者能否要求解除合同？答：如逾期交房确因受疫情防控措施影响，且疫情防控过后商品房继续开发建设不存在障碍，因疫情防控措施系属不可归责于开发商的原因，故购房者不能因此要求解除合同。如开发商逾期交房并非仅因疫情防控措施影响，则应排除疫情防控措施影响因素后，根据开发商的违约程度，结合合同对于违约责任的具体约定和相关法律规定予以处理。3、购房者签订商品房预约合同并交付定金后，因受疫情防控措施影响，无法与开发商签订正式房屋买卖合同，能否要求解除预约合同并返还定金？答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，购房者能够证明因受疫情防控措施影响无法签订正式商品房买卖合同的，可以请求解除预约合同并要求开发商返还定金。4、购房者因疫情防控措施影响，无法及时向开发商支付购房款，开发商能否解除商品房买卖合同或者要求购房者支付违约金？答：购房者支付购房款的行为属于履行金钱给付义务，通常不会因为疫情的原因而导致履行不能，因此，一般情况下不能以不可抗力为由而主张免责。但如果因购房者正处于感染救治阶段，或者因假期顺延银行未能及时放款等原因导致未能按时履行付款义务的，则购房者可以主张免责。房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议
