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2022-05-13
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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议三、借贷融资篇1、因疫情原因导致资金支付能力下降,开发商不能及时还款银行贷款的,如何处理?答:还款是履行金钱支付义务行为,受疫情影响,银行等金融机构营业网点减少,现场业务办理确为不便。但当下社会电子支付方式已经普遍,疫情影响也不会导致借款人自身的还款义务消灭,故借款人仍应当承担相应的违约责任。专业大连法律顾问除因假期迟延导致金融系统关闭而未能及时支付偿还融资款项时可主张免责外,对于房地产开发企业主张因疫情事件导致其支付能力下降而要求免责的,不能成立。但根据 2020 年 2 月 1 日《关于进一步强化金融支撑防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银〔2020〕29 号)规定,......不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的,可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式,支撑相关企业战胜疫情灾害影响。如果因疫情原因导致支付能力下降,不能及时还款,建议房产地开发企业与银行及时取得联系,争取能够协商调整还款期限、利率等合同内容。2、因疫情影响导致合作方之间的资金不能按时支付,如何处理?答:合作方之间的资金支付问题,也属于履行金钱支付义务的行为,处理思路同上。合作方之间的资金支付义务往往与其他合同义务紧密相连,如果处理不当,非常容易出现交叉违约等情形,激化矛盾,甚至影响合作事项的推进。双方应该在公平原则上协商处理后续合同义务的履行问题,避免后续产生其他争议。大连法律顾问哪家好3、疫情期间,金融机构以疫情对企业经营造成影响为由,提前要求解除金融借款合同,停止或迟延发放贷款、提前收回贷款的,如何处理?答:根据 2020 年 2 月 1 日《关于进一步强化金融支撑防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29 号)规定,......不得盲目抽贷、断贷、压贷。帮助和支撑企业渡过难关,维护社会就业稳定,是疫情防控在经济领域延伸的应有之意。在疫情防控期间,金融借款合同约定的还款期限未届满,没有法定和约定的其他理由,金融机构起诉请求解除合同的,应不予支撑;金融机构提前收回贷款或迟延交付贷款的,借款人可以请求金融机构继续履行合同并承担违约责任。4、按揭贷款客户逾期还款,开发商是否可以疫情及防控政策作为抗辩理由,避免承担连带保证责任?答:2020年2月1日《关于进一步强化金融支撑防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29号)第一条第四款规定,银行对于逾期贷款不视为违约的对象有两类:1.因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员;2.受疫情影响暂时失去收入来源的人群。上述两类人员在疫情期间发生逾期还款的,开发商可根据不可抗力事由主张免除连带保证责任。

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物业纠纷三问:专业大连法律顾问问题二:公建停水问题前段时间,大连遭遇寒流,大量住户出现由于水管冻住而停水的问题,住在龙畔锦城的王先生情况最为严重,因为王先生居住在一楼公建,公建的水表在户外井中,由于水表埋的太浅,已完全冻住,王先生找物业维修,物业称户外水表不归物业管理,王先生又找自来水企业报修,自来水企业称水表冻在地下,修不了,只能等自然化开,王先生只能干着急却不知道该向谁主张权利。王先生的问题是:遇到这种情况应该向谁反应,又应该怎样来维权?大连法律顾问哪家好律师解答:在处理物业方面纠纷的大原则一定是看《物业服务合同》中的具体约定,通常来说物业合同都约定了共有上下水管的维修是物业企业的义务,所以王先生有权找物业企业进行维修。另外,《大连市供水用水条例》中有规定,水表后部分也就是地下总管到水表这部分是归自来水企业维修的,因此王先生也可以向自来水企业报修,至于王先生说的自来水企业认为修不了,只能等自然化开,这是没有依据的,如果检修确定是表后部分冻住,自来水企业没有任何理由拒绝或拖延维修。

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浅谈《消防法》的修正案,中仍需重点关注的几个问题:1、公安派出所继续承担日常消防监督检查工作修改后的《消防法》第53条,消防救援机构应当对机关、团体、企业、事业等单位遵守消防法律、法规的情况依法进行监督检查。公安派出所可以负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育,具体办法由国务院公安部门规定。消防救援机构、公安派出所的工作人员进行消防监督检查,应当出示证件。齐齐哈尔大连法律顾问修正案只将原来”公安机关消防机构”修改为“消防救援机构”,涉及公安派出所的日常消防监督检查、开展消防宣传教育的内容没有删改。2、公众聚集场所开业使用前的消防安全检查得以保留修改后的《消防法》第15条,公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内,根据消防技术标准和管理规定,对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业。 3、住建部门和消防救援机构不再有采取传唤措施的权力修改后《消防法》第70条,删除了“公安机关消防机构需要传唤消防安全违法行为人的,依照《治安管理处罚法》的有关规定实行”的内容。在办理行政处罚案件时,住建部门和消防救援机构不再有权采取传唤措施。大连法律顾问哪家好4、修正案没有涉及注册消防工程师和消防技术服务机构《消防法》第34条关于消防技术服务机构和执业人员方面,此次没有做出修改。目前,注册消防工程师和消防技术服务机构仍维持现状,未来走向有待配套规章修改后,尤其是住房和城乡建设主管部门对建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的具体办法的规定出台后加以完善。三、此次《消防法》修正案在建设工程消防审验过程中面临的问题及建议此次《消防法》修改,已经从法律层面,将建设工程的消防审查验收从消防机构正式转入住房和城乡建设部,那么在具体建设工程消防审验操作过程中存在许多问题:如住建部门内部无对应的审查验收机构;建设工程审验范围划定不明确;无审验具体标准及抽查办法;对具体操作过程中违法行为的处罚原则以及与消防部门如何做好工作衔接等等诸多问题。

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浅谈我国建筑作品的著作权保护一、“建筑作品”的含义依据我国现行《中华人民共和国著作权法实施条例》的第四条第九项,著作权对“建筑作品”进行了明确说明,指以建筑物或构筑物形式表现的有审美意义的作品。专业大连法律顾问学界对于我国法律法规中的“建筑作品”的定义存在两种不同观点,一种观点认为“建筑作品”的含义是广泛的,即建筑作品一般指建筑表现图及其实物;另一种观点认为应该取狭义说,认为建筑作品仅指建筑物或构筑物本身,不包括建筑物内部的结构设计,也不包括表现建筑物或者建筑外观的设计图、建筑施工图、建筑物模型以及建筑物或者构筑物的内装饰。大连法律顾问哪家好我国法律的现实状态是只保护建筑物本身,而国际上的普遍立法做法是扩大建筑作品的定义。采取广义说能够更好地保护建筑作品,但是,采取“建筑作品”狭义说并不意味着建筑物之外的其他模型、图纸等不再受到法律保护。笔者认为,可以将建筑图纸、建筑模型均统一到“建筑作品”的定义中,这不仅符合国际立法趋势,也符合社会公众利益的需求。

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挂靠人与被挂靠人之间本质上是一种委托关系,依据《合同法》第四百零二条:“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。专业大连法律顾问”在签订施工合同时,如果发包人明知存在挂靠的事实,挂靠人则可依据该条规定主张权利。依据《合同法》第四百零三条:“受托人以自己的名义与第三人订立合同时,第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的,受托人因第三人的原因对委托人不履行义务,受托人应当向委托人披露第三人,委托人因此可以行使受托人对第三人的权利,但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”之规定,在签订合同时,发包人不知道存在挂靠事实的,挂靠人则可依据该条规定主张权利,但若出现“第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同”的情形时,挂靠人可依据《合同法》第73条:“因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。大连法律顾问哪家好债权人行使代位权的必要费用,由债务人负担”之规定,借用资质方(挂靠人)可以依据挂靠协议,通过被借用资质方(被挂靠单位)提出相应的工程款给付主张,如被借用资质方(被挂靠单位)怠于向发包方主张工程款的,则挂靠人可根据该规定向人民法院提起债权代位权之诉。

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