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试论拆迁过程中的相关法律问题

2011-10-09 00:00:00
编辑:建方律师

摘要:拆迁关系到拆迁人与被拆迁人之间的利益分配,涉及复杂的法律关系。我国颁布的很多法律法规对拆迁工作做出了具体规定,但在拆迁工作实践中,仍存在诸多需要进一步规范的情况。因此,本文拟对拆迁工作中的土地使用权补偿及经营损失补偿等问题进行简要的分析和探讨。

一、房屋拆迁过程中土地使用权补偿问

新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称征收补偿条例)对房屋资产补偿作出了明确规定,但未对土地使用权价值补偿作出规定,这是城市房屋拆迁补偿的制度缺陷,对土地使用权价值的补偿只能依据我国其他法律法规进行。笔者试对土地使用权补偿问题进行初步探讨。

(一)城市土地使用权价值补偿

我国对土地实行公有制,即城市的土地属于国家所有。我国城市中合法的房屋所有人虽然不拥有土地所有权,但是享有房屋占用范围内的土地使用权。我国《土地管理法》规定,国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。《物权法》第三编“用益物权”第一百三十五条和第一百三十七条规定:“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”、“设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。”由此可见,通过出让或划拨方式取得的土地使用权是一种财产权,它是合法土地使用权人所拥有的重要资产,对土地使用权的拥有意味着可以从中获得一定的权利和权益。这明确了土地使用权是一项用益物权——财产权的法律属性,也确立了城市房屋拆迁中对土地资产即土地使用权价值补偿的理论基础。在城市房屋拆迁过程中,依照法定程序收回土地使用权,就应当对土地使用权人进行补偿。


(二)集体土地使用权价值补

依据土地所有权的性质,拆迁划分为国有土地上的城市房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁。国有土地上的城市房屋拆迁,我国已经有了较为完善的法律法规和系统的操作规程。对于集体土地的房屋拆迁,我国目前尚无国家层面的法律法规和系统的理论。现阶段主要适用我国《土地管理法》的相关规定,另外,我国很多地区就集体土地拆迁出台了相关的规章制度。例如北京市制定了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、广州市制定了《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》,大连市制定了《大连市征收集体土地程序》等。

对于集体土地的补偿,我国《土地管理法》第四十七条作出了明确规定。具体内容为:“征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍

国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

对于集体土地上房屋的拆迁,我国还没出台统一的法律法规进行规范,部分地区政府或相关部门出台了一些操作性较强的规定。例如,《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》将集体土地上经依法批准建设的房屋分为住宅房屋、非住宅房屋两类进行补偿

对于非住宅房屋,由于涉及到工业、商业、办公用房等多种类型,情况复杂,无法硬性确定补偿的标准,因此规定通过评估来确定其补偿价格,主要采取货币补偿方式。其中,对于公益事业房屋,允许在符合规划的条件下复建。将集体土地房屋分为住宅房屋与非住宅房屋两类进行补偿补偿安置,并对住宅房屋确定了货币补偿、产权调换、农民自建的3种具体标准,具有较强的可操作性

但是补偿方式与标准有待统一,希翼我国尽快对征收集体土地时,对集体土地及地上合法房屋就拆迁主体、拆迁程序、补偿标准等做出专门的、具体的规定。


        二、房屋拆迁过程中对被拆迁人的营业损失该如何补偿
        对于被拆迁人营业损失的补偿,主要依据征收补偿条例第二十三条,“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”
我国还未就对征收土地及房屋造成停产停业损失制定统一的标准,在实践中,很多地区针对征收房屋造成停产停业损失进行计算的办法,作出了具体规定。大致有以下几种计算办法:
        1、以被拆迁房屋的总体价值的一定比例计算营业损失
        这种计算方法是以被拆迁房屋货币补偿金额或者房屋的评估价值等为基础,乘以一定比例来计算营业损失。例如南京市规定,拆迁非住宅房屋,实行产权调换,造成停产停业的,拆迁人应当给予被拆迁人适当补偿。营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补偿,生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补偿,其他非住宅用房按该用房评估价的0.6%/月给予补偿;江苏淮安规定,因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,对营业用房,应以营业用房房屋货币补偿总金额为基数,根据实际营业状况给予不超过3%的补偿;对非营业用房,以非营业用房房屋货币补偿总金额为基数,给予不超过1%的补偿。
        2、按照房屋面积计算营业损失
        这种计算方法是按照被拆迁商业用房的建筑面积为准,结合房屋的区位、使用性质等情况,每平方米给予一定金额的损失补偿。
        例如四川某市,停产停业补助费以被拆迁商业用房的建筑面积为准按月计算。被拆迁房屋的使用性质按房屋所有权证记载的使用性质或拆迁人与被拆迁人双方认同的性质为准。临街商业用房均不分区段、不分结构按每月每平方米12.00元计算;取得营业执照、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证,且证照地址与被拆迁房屋地址相符的旅馆、茶楼并正常营业,缴纳完全部税费的不分区段,按每月每平方米5.00元计算;上海则规定因拆迁造成停产、停业的,补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300~400元,由拆迁当事人协商确定;北京规定因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的,对您会根据被拆迁房屋的区位、使用性质,按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产停业综合补助费。
        3、根据经营收入、利润等指标确定营业损失
        这种计算方法是以利润额或营业额为基础,计算营业损失补偿额的。
如海南省规定,生产企业拆迁造成停产停业的损失,以拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过18个月。利润的计算以税务部门核准的纳税申报为准。商业用房拆迁根据以税收为准的营业额给予补偿;补偿最高限额每月不超过停业前3个月平均月营业额的8%;东莞市规定,拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿标准因拆迁非住宅房屋造成停产停业从而引起经济损失的,可由拆迁人按照房屋拆迁公告发布前6个月,由税务部门核发的税后平均利润(每月)80%的标准给予补偿,补偿期限为半年;深圳市规定,拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的,能依据完税证明提供利润标准的,给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的,按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金,给予3个月的补偿。
        4、按照营业年限计算营业损失补偿
       这种计算方法是结合企业的营业年限计算营业损失补偿金额。如内蒙古阿左旗规定,拆迁非住宅房屋造成停产、停业补偿费的金额按照拆迁公告发布之前6个月已纳税税基的20%的比例予以确定。合法经营期限在1年以内(不含1年)的,按税务部门核定的每月已纳税税基的20%的6倍补偿;合法经营在3年(含3年)以内1年以上的,按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的12倍补偿;合法经营期在3年以上的,按税务部门核定的平均每月已纳税税基的20%的24倍补偿。另外,对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照变为经营性用房,因拆迁造成停业的,根据经营情况,经营年限及纳税情况参照上述标准实行。
       5、由评估机构评估确定营业损失补偿金额
       这种计算方法是先由拆迁当事人协商确定停产停业补偿金额,协商不成的,可委托有资质的中介机构评估确定。
如惠州市某区规定,拆迁非住宅房屋(包括依法将原住宅房屋改为经营性的房屋)造成停产、停业损失的补偿,由拆迁当事人协商解决;协商不成的,可委托有资质的中介机构进行评估,并按评估结果进行补偿。
        6、据实补偿,协商确定营业损失补偿金额
        这种计算方法是依据拆迁给被拆迁人造成的实际损失来确定营业损失补偿金额。
        如新疆维吾尔自治区规定,拆迁非住宅房屋实行产权调换的,拆迁人对被拆迁人在产权调换期间因停产停业造成的直接经济损失给予补偿。直接经济损失由被拆迁人提出并提供相关证据材料与拆迁人协商确定,补偿期限为停产停业的时间。
笔者认为,以企业报给税务机关的财务报表列报的经营收入、营业利润等指标为基础计算营业损失补偿额比较公平合理,这样做还有利于督促企业按章纳税。
        现阶段对于拆迁过程中给被拆迁人造成的营业损失进行补偿,各地区规定不一,计算标准差异大,实行起来五花八门。虽然我国征收补偿条例针对此问题规定由省、自治区、直辖市制定具体办法,但应当有一个比较明确的引导性意见,对补偿的依据、标准等作出统一、具体的,具有可操作性的规范,这样更有利于拆迁工作的顺利进行。
        三、拆迁工作中房屋评估相关问题
        在房屋拆迁工作中,进行房屋价值评估,其目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿或与用于产权调换房屋价值的差价提供依据。2011年颁布并实施的《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称征收评估办法)对评估工作作出了明确具体的规定,笔者在此对被拆迁房屋评估对象的认定、评估标准以及评估报告的法律效力等问题作简要的先容。
        1、对评估对象的确认
        征收评估办法规定,在房屋征收评估前,房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查,明确评估对象。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
        2、评估时点、标准及方法的确定
        征收评估办法规定,被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
        被征收房屋的类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,选择适当的方法对被征收房屋价值进行评估。
        另外,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
        3、评估报告的效力及约束力
        征收评估办法规定,房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明说明。存在错误的,房地产价格评估机构应当修正。
        分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
        整体评估报告和分户评估报告由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章,从程序上看,签发的评估报告生效。
        另外,由于市场价格会不断变化,房地产价值评估报告是有时效性的,根据建设部的《房地产估价规范》,评估报告有效期为一年。通常过了一年以后,如果需要确定房产价格,就需要进行重新进行评估。
被拆迁房屋评估报告的作用是为拆迁当事人提供参考,它并不具有法律上的强制性。具体的拆迁补偿金额可以通过拆迁当事人协商确定。当然,协商可以以评估报告为基础,是否依据评估报告完全由拆迁当事人自行决定。因此,评估报告是拆迁补偿协商的参考。当协商不成时,经拆迁当事人申请,拆迁管理部门可以作出裁决。

  随着我国经济建设的不断加快和城市及周边地区的改造,城市、农村房屋拆迁数量不断增加,我国相关的法律法规也在不断完善中,但是在实际实施过程中,仍有许多问题需要得到进一步明确的规范与引导,希翼我国能尽快出台配套的法律法规及政策措施,充分保障拆迁当事人的合法权益,使得拆迁工作能够更加顺利的进行。


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