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鞍山专业政府及协会法律顾问

2022-03-07
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政府工程项目的管理单位在《工程总承包管理办法》实施后建设单位与联合体签合同应注意哪些问题?《工程总承包管理办法》第十条规定:“工程总承包单位应当同时具有与工程规模相适应的工程设计资质和施工资质,或者由具有相应资质的设计单位和施工单位组成联合体。工程总承包单位应当具有相应的项目管理体系和项目管理能力、财务和风险承担能力,以及与发包工程相类似的设计、施工或者工程总承包业绩。设计单位和施工单位组成联合体的,应当根据项目的特点和复杂程度,合理确定牵头单位,并在联合体协议中明确联合体成员单位的责任和权利。专业政府及协会法律联合体各方应当共同与建设单位签订工程总承包合同,就工程总承包项目承担连带责任。”所谓联合体是指两个或两个以上的承包单位或其他组织,组成一个联合体,通过联合体之间的协议结成联营组织,并通过协议明确内部分工或共同经营的方式,对外作为一个整体向发包方承揽特定的工程。其特点包括:(1)需由两个以上承包单位共同组成,组成的联合体不具备法人资格,是个临时性的组织;(2)联合体各方应签订共同投标协议,明确约定各方承担的工作和责任;(3)中标后,各方以联合体名义与招标人共同签订合同。根据《招标投标法》、《建筑法》、《招标投标法实施条例》、《政府采购法》、《政府采购法实施条例》、《工程建设项目施工招标投标办法》法律法规中关于联合体的规定,建设单位在与联合体签订合同时应注意以下问题:(一)联合体的成立必须满足一定条件。《招标投标法》第三十一条第2款规定,联合体各方均应具备承担招标项目的相应能力,国家有关规定或者招标文件中对投标人资格条件有规定的,联合体各方均应具备规定的相应资格条件。政府及协会法律顾问《建筑法》第二十七条第2款规定,两个以上不同资质等级的单位实行联合体共同承包的,应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程,这是联合体的特别规定。《工程总承包管理办法》第十条也要求联合体的资质、财务和风险承担能力,以及类似经验、业绩等应与工程规模相适应。避免低资质等级的承包人借用或挂靠高资质等级的承包人组成联合体承包工程,从而降低承包人的管理能力以致影响工程质量,并影响合同的效力。(二)联合体之间必须签订联合体协议,明确联合体成员单位的权力和义务,各自应承担的工作范围和职责。(三)联合体各方应当共同与建设单位签订工程总承包合同,如果联合体各方推荐牵头人或联合体代表人签订合同的,应当出具委托书,明确委托权限、委托事项、承担连带责任声明。(四)在工程总承包合同中明确约定就工程总承包项目承担连带责任。一旦工程项目出现应由联合体承担责任的问题,建设单位有权选择联合体中的任何一方或者多方承担部分或全部责任。较为争议的是工程总承包联合体是否应当对分包工程承包人、材料供应商、租赁商等承担连带责任。大家认为,在法律没有明确规定,合同当事人也没有明确约定的情况下,不能突破合同相对性而随意要求联合体一方为另一方的对外行为承担连带责任。《工程总承包管理办法》的出台,为工程总承包在全国范围内的进一步推广奠定了制度基础,具有非常强的引导意义,但是《工程总承包管理办法》作为住建部与发改委共同发布的部门规范性文件,既非行政法规,也非部门规章,自身的效力层级很低,司法裁判中的适用性不强,不能在民事诉讼案件中被直接引用,尤其是有关承发包双方风险分担、限制建设单位权利的条款等能否在司法实践中获得适用,尚需观察,建设单位不可盲目跟风。

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政府工程项目的管理单位在《工程总承包管理办法》实施后应注意的几点问题:二、招标文件如何写?《工程总承包管理办法》第九条规定:“建设单位应当根据招标项目的特点和需要编制工程总承包项目招标文件”,并列出七项内容,即(一)投标人须知;(二)评标办法和标准;(三)拟签订合同的主要条款;(四)发包人要求;(五)建设单位提供的资料和条件;(六)投标文件格式;(七)要求投标人提交的其他材料。上述七项内容中,第(四)项发包人要求,作为招标文件中的核心组成部分尤其值得注意。专业政府及协会法律发包人要求是承包人投标的基本依据,但以前并未有规范性文件就这部分内容作出明确的规定,实践中,或发包人要求不明,或过于具体而有遗漏,或过于概括而难以报价,因此而产生一系列纠纷。本办法第九条第(四)款,结合实践经验,规定了发包人要求应“列明项目的目标、范围、设计和其他技术标准,包括对项目的内容、范围、规模、标准、功能、质量、安全、节约能源、生态环境保护、工期、验收等明确要求”,对建设单位编制发包人要求具有相当的引导意义。政府及协会法律顾问因此,建设单位在招标文件中的发包人要求应按照第九条第(四)款规定明确相应的要求,以减少或避免以往实践中存在的容易引起争议的问题。

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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议三、借贷融资篇1、因疫情原因导致资金支付能力下降,开发商不能及时还款银行贷款的,如何处理?答:还款是履行金钱支付义务行为,受疫情影响,银行等金融机构营业网点减少,现场业务办理确为不便。但当下社会电子支付方式已经普遍,疫情影响也不会导致借款人自身的还款义务消灭,故借款人仍应当承担相应的违约责任。专业政府及协会法律除因假期迟延导致金融系统关闭而未能及时支付偿还融资款项时可主张免责外,对于房地产开发企业主张因疫情事件导致其支付能力下降而要求免责的,不能成立。但根据 2020 年 2 月 1 日《关于进一步强化金融支撑防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银〔2020〕29 号)规定,......不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的,可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式,支撑相关企业战胜疫情灾害影响。如果因疫情原因导致支付能力下降,不能及时还款,建议房产地开发企业与银行及时取得联系,争取能够协商调整还款期限、利率等合同内容。2、因疫情影响导致合作方之间的资金不能按时支付,如何处理?答:合作方之间的资金支付问题,也属于履行金钱支付义务的行为,处理思路同上。合作方之间的资金支付义务往往与其他合同义务紧密相连,如果处理不当,非常容易出现交叉违约等情形,激化矛盾,甚至影响合作事项的推进。双方应该在公平原则上协商处理后续合同义务的履行问题,避免后续产生其他争议。政府及协会法律顾问3、疫情期间,金融机构以疫情对企业经营造成影响为由,提前要求解除金融借款合同,停止或迟延发放贷款、提前收回贷款的,如何处理?答:根据 2020 年 2 月 1 日《关于进一步强化金融支撑防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29 号)规定,......不得盲目抽贷、断贷、压贷。帮助和支撑企业渡过难关,维护社会就业稳定,是疫情防控在经济领域延伸的应有之意。在疫情防控期间,金融借款合同约定的还款期限未届满,没有法定和约定的其他理由,金融机构起诉请求解除合同的,应不予支撑;金融机构提前收回贷款或迟延交付贷款的,借款人可以请求金融机构继续履行合同并承担违约责任。4、按揭贷款客户逾期还款,开发商是否可以疫情及防控政策作为抗辩理由,避免承担连带保证责任?答:2020年2月1日《关于进一步强化金融支撑防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29号)第一条第四款规定,银行对于逾期贷款不视为违约的对象有两类:1.因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员;2.受疫情影响暂时失去收入来源的人群。上述两类人员在疫情期间发生逾期还款的,开发商可根据不可抗力事由主张免除连带保证责任。

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浅谈《消防法》的修正案,中仍需重点关注的几个问题:1、公安派出所继续承担日常消防监督检查工作修改后的《消防法》第53条,消防救援机构应当对机关、团体、企业、事业等单位遵守消防法律、法规的情况依法进行监督检查。公安派出所可以负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育,具体办法由国务院公安部门规定。消防救援机构、公安派出所的工作人员进行消防监督检查,应当出示证件。鞍山政府及协会法律修正案只将原来”公安机关消防机构”修改为“消防救援机构”,涉及公安派出所的日常消防监督检查、开展消防宣传教育的内容没有删改。2、公众聚集场所开业使用前的消防安全检查得以保留修改后的《消防法》第15条,公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内,根据消防技术标准和管理规定,对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业。 3、住建部门和消防救援机构不再有采取传唤措施的权力修改后《消防法》第70条,删除了“公安机关消防机构需要传唤消防安全违法行为人的,依照《治安管理处罚法》的有关规定实行”的内容。在办理行政处罚案件时,住建部门和消防救援机构不再有权采取传唤措施。政府及协会法律顾问4、修正案没有涉及注册消防工程师和消防技术服务机构《消防法》第34条关于消防技术服务机构和执业人员方面,此次没有做出修改。目前,注册消防工程师和消防技术服务机构仍维持现状,未来走向有待配套规章修改后,尤其是住房和城乡建设主管部门对建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的具体办法的规定出台后加以完善。三、此次《消防法》修正案在建设工程消防审验过程中面临的问题及建议此次《消防法》修改,已经从法律层面,将建设工程的消防审查验收从消防机构正式转入住房和城乡建设部,那么在具体建设工程消防审验操作过程中存在许多问题:如住建部门内部无对应的审查验收机构;建设工程审验范围划定不明确;无审验具体标准及抽查办法;对具体操作过程中违法行为的处罚原则以及与消防部门如何做好工作衔接等等诸多问题。

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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案,最后,被拆迁人权益保户不同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了征收补偿方案需公示30天以上征求公众意见,对旧区改建项目需要半数以上被征收人同意,如果没有达到多数同意应当召开听证会。专业政府及协会法律而《城市房屋拆迁管理条例》没有这些规定。本案的特殊性在于开发商在取得土地使用权时,是适用《城市房屋拆迁管理条例》,由开发商自行负责拆迁补偿。当时开发商并未进行拆迁,而2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后,拆迁补偿工作由政府负责。那么案涉土地目前进行拆迁则出现新旧法适用衔接的问题。政府及协会法律顾问在这种情况下,开发商可以通过国土资源等相关政府部门进行协调或者以物权纠纷向法院提起诉讼,以保护自身的合法权益。

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