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“一房二卖”的法律救济途径

2022-10-18 17:12:24
编辑:建方律师

      多年来,随着我国房地产市场价格的变动,不少人为谋取更高的经济利益,将自己所有的房屋“一房二卖”。“一房二卖”是指房屋所有权人先后或同时与两个人(包括自然人和法人)签订房屋买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。两个买受人必将有一个陷入履行不能,在此情形下法律赋予买受人何种救济途径呢?本文从“一房二卖”的不同情形进行如下法律分析。

一、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。

      根据《民法典》第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同,在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但是,因为成立在后的合同已经履行完毕,根据《民法典》第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定,出卖人已经与后买受人办理了过户登记手续,房屋所有权应归后买受人。

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      那么前买受人如何救济自己的权利呢?前买受人享有房屋买卖合同的债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。根据《民法典》第五百八十条规定,“出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。”也就是说,合同的标的物已经归他人所有,实际履行已不能,在此种情形下,没有强制实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务,前买受人可要求出卖人承担违约责任、赔偿损失。

二、出卖人与前买受人签订房屋买卖合同并办理了过户登记手续后,又与后买受人签订房屋买卖合同的情形。

      出卖人与后买受人签订房屋买卖合同时,由于房屋产权已经过户给前买受人,出卖人已非房屋所有权人,出卖人系出卖他人之物。大家都知道出卖标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分,出卖人与前买受人已经办理过户完毕,此种情形下,与后买受人签订房屋买卖合同,根据《民法典》第五百九十七条规定,后买受人可解除合同并请求出卖人承担违约责任。另外,出卖人的行为也可能构成诈骗,亦需根据实际情况进行判断。

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三、出卖人与前买受人和后买受人均签订了买卖合同,均未办理过户登记手续的情形。

      在两次买卖均未办理过户登记手续的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法来维护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权,系处于平等地位,并无位序关系,故前买受人及后买受人均可随时向出卖人请求履行债务。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。

      故就两个合同的履行而言,首先应当以请求办理过户登记的先后,确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的,应以约定的履行期届至日的先后,确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权;一合同约定了履行期限,另一合同没有约定履行期限,可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权;均没有约定履行期限的,原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权,但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前,应以订立合同的先后,来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权,而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权,登记机关应优先受理前买受人的登记申请,法院可判决强制出卖人履行前一合同,督促其及时办理登记手续。

      综上,前面论述的法律救济,实际是对已发生的房屋双重买卖的事后救济。虽然其事后救济可以减少损失,但其作用是有限的,无法根除房屋双重买卖所产生的消极影响。那么,购房者如何避免遭遇“一房二卖”呢?《民法典》物权编第二百二十一条进行了规定,“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”预告登记制度的排他效力,使违反预告登记的不动产变动无效,保证债权请求权得以顺利实现,从根本上解决了出卖人双重处分的恶意行为问题。 

                                        执笔人:许丽丽 律师


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